Immobilie in Berlin verkaufen

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung in Berlin benötigen Sie

• einen aktuellen Grundbuchauszug,
• die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan,
• Baubeschreibungen
• die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen,
• den aktuellen Wirtschaftsplan,
• mind. die letzte Hausgeldabrechnung inkl. Stand der Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage),
• einen gültigen Energieausweis,
• ggf. eine Wohnflächenberechnung und
• bei vermieteten Wohnungen den Mietvertrag.

Beim Hausverkauf kommen

• Liegenschaftskarte,
• Baupläne und
• ggf. ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis des Bezirksamts hinzu.
• Liegenschaftskarte 
• Bodenrichtwert

Planen Sie für die Beschaffung zwei bis sechs Wochen ein und starten Sie vor der Vermarktung. Auf Wunsch übernehmen wir die vollständige Unterlagenbeschaffung.

Realistisch 3–6 Monate von der ersten Beratung bis zur Schlüsselübergabe. Dies ist selbstverständlich von einer ganzen Reihe von Faktoren abhängig, nicht zuletzt von der allgemeinen Nachfrage und Ihren Kaufpreisvorstellungen.

Üblich sind Laufzeiten von sechs Monaten – danach endet der Vertrag oder verlängert sich nur mit Ihrer Zustimmung. Es gibt drei Vertragsarten: Beim einfachen Maklerauftrag dürfen Sie mehrere Makler parallel beauftragen und jederzeit selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag vermarktet ein Makler exklusiv, ein Eigenverkauf bleibt Ihnen möglich. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich zusätzlich, Interessenten, die direkt auf Sie zukommen, an den Makler zu verweisen. Ein seriöser Makler erklärt Ihnen die Unterschiede vor der Unterschrift und wählt die Laufzeit nicht länger als nötig. Bei Pöppel Immobilien arbeiten wir in der Regel mit einem Alleinauftrag über sechs Monate – mit einmaliger automatischer Verlängerung.

Zwischen Notartermin und Geldeingang vergehen in der Praxis meist vier bis acht Wochen. Der Ablauf: Der Notar verliest den Kaufvertrag, beide Seiten unterschreiben, danach veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und holt die Fälligkeitsvoraussetzungen ein – dazu gehören die Löschungsunterlagen Ihrer Bank, bei Eigentumswohnungen häufig die Verwalterzustimmung und je nach Objekt das Vorkaufsrechtszeugnis des Bezirks.

Liegt alles vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer zahlt direkt auf Ihr Konto. Wichtig: Ist ein Verbraucher beteiligt, muss der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen – diese Frist gehört in Ihre Zeitplanung.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt erst Monate später, für Ihre Zahlung spielt sie keine Rolle.

Nicht ohne Weiteres. Der Mietvertrag geht beim Verkauf unverändert auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) – kündigen kann der neue Eigentümer nur mit berechtigtem Interesse, in der Praxis meist Eigenbedarf.

In Berlin gilt eine wichtige Besonderheit: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kann der Käufer nach dem Erwerb zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung).

Beim ersten Verkauf nach einer Umwandlung hat der Mieter außerdem ein gesetzliches Vorkaufsrecht. War die Wohnung dagegen schon bei der Vermietung eine Eigentumswohnung, greift die Sperrfrist nicht. Für Preis und Käuferkreis ist dieser Unterschied entscheidend – wir kalkulieren beide Szenarien von Anfang an ein.

Ja. Der Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung im Milieuschutzgebiet ist genehmigungsfrei – Sie brauchen keine Zustimmung des Bezirksamts, und ein Vorkaufsrecht des Bezirks besteht bei Wohnungseigentum nicht. Der Milieuschutz (soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB) regelt etwas anderes: Bauliche Veränderungen und Modernisierungen sind dort genehmigungspflichtig, und die Aufteilung ganzer Miethäuser in Eigentumswohnungen ist stark eingeschränkt. Für Ihre Käufer kann relevant sein, dass Umbauten wie Grundrissänderungen oder Anbauten im Gebiet nur eingeschränkt genehmigt werden – das sprechen wir in der Beratung offen an. In Berlin gibt es derzeit >80 soziale Erhaltungsgebiete, viele davon in Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Neukölln.